- Perceber a que se aplica cada um: IMT, Imposto do Selo, IMI e AIMI
- Ver porque as taxas dependem do uso: habitação permanente, segunda habitação ou terreno
- Entender como o valor patrimonial tributário (VPT) determina a conta anual do IMI
- Saber como fazer uma simulação oficial antes de avançar
Informação geral e independente, sem valor de aconselhamento jurídico ou fiscal. Regras e valores mudam: confirme nas fontes oficiais no fim da página.
Os quatro impostos de que vai ouvir falar
Ao comprar imóvel em Portugal, incluindo nos Açores, os impostos principais são o IMT (imposto sobre a transmissão, pago na compra), o Imposto do Selo (também pago na compra), o IMI (imposto municipal anual) e, por vezes, o AIMI (imposto anual adicional sobre imóveis de valor mais elevado).
São impostos distintos, com regras distintas. Um erro comum é orçamentar apenas o preço de compra e esquecer os impostos e despesas que se somam.
- IMT: imposto pago uma vez, na compra
- Imposto do Selo: imposto pago uma vez, na compra
- IMI: imposto anual que continua a pagar
- AIMI: imposto anual adicional para alguns proprietários
IMT: o imposto sobre a transmissão
O IMT é progressivo, ou seja, a taxa sobe por escalões à medida que o valor do imóvel aumenta. Os escalões e as taxas exatas mudam ao longo do tempo, por isso não confie em valores antigos de blogs ou fóruns.
A taxa também depende do destino do imóvel. A habitação própria permanente costuma ter tratamento mais favorável do que a segunda habitação ou os imóveis de investimento. Os terrenos rústicos e os prédios urbanos também seguem regras diferentes.
| Uso do imóvel | Como funciona normalmente o IMT |
|---|---|
| Habitação própria permanente | Escalões geralmente mais favoráveis |
| Segunda habitação / investimento | Taxas geralmente mais altas |
| Terreno rústico | Aplicam-se regras próprias |
| Prédio urbano | Regras urbanas padrão |
Imposto do Selo na compra
O Imposto do Selo incide sobre a aquisição de imóvel. Numa compra residencial padrão, é habitualmente indicado como 0,8% do preço, mas há situações diferentes.
Normalmente é pago ao mesmo tempo que o IMT, no âmbito do mesmo processo. Considere-o parte dos custos iniciais, não um detalhe secundário.
IMI: o imposto municipal anual
O IMI paga-se todos os anos pelo proprietário. É calculado aplicando uma taxa municipal ao valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
O VPT é fixado pela Autoridade Tributária, não pelo preço pedido. Cada município dos Açores define a sua própria taxa de IMI dentro dos limites da lei nacional, por isso a conta varia de ilha para ilha e de concelho para concelho.
O IMI é calculado com base no preço que paguei pela casa.
O IMI é calculado com base no VPT fixado pela Autoridade Tributária, que pode ser diferente do preço de mercado.
Existem também isenções temporárias em alguns casos, por exemplo para certos imóveis reabilitados ou com determinada classificação, mas os critérios de elegibilidade são específicos. Confirme a sua situação junto dos serviços oficiais.
AIMI para imóveis de valor elevado
O AIMI é um imposto anual adicional dirigido a património imobiliário de valor mais elevado. Aplica-se acima de certos limiares de valor, definidos por lei e que podem mudar.
A maioria dos compradores de habitação corrente não paga AIMI, mas quem tem vários imóveis ou uma casa de valor elevado deve verificar. As regras distinguem pessoas singulares e empresas.
Como simular no Portal das Finanças
A Autoridade Tributária disponibiliza simuladores oficiais para estimar o IMT e o Imposto do Selo antes de comprar. É a forma mais segura de obter valores atuais.
- Aceda ao site do Portal das Finanças
- Encontre a secção do simulador de IMT e Imposto do Selo
- Introduza o valor do imóvel e o destino previsto
- Leia a estimativa de IMT e de Imposto do Selo
- Confirme o resultado com um profissional antes de avançar
Faça as contas aos impostos antes de se apaixonar pela casa.
Perguntas frequentes
Pago o IMT e o Imposto do Selo ao mesmo tempo?
Normalmente sim, ambos são tratados no âmbito do processo de compra. Confirme o procedimento exato com o seu advogado ou notário.
O IMI paga-se todos os anos?
Sim, o IMI é um imposto municipal anual calculado com base no valor patrimonial tributário (VPT) do imóvel.
Qual é a taxa do Imposto do Selo?
Numa compra residencial padrão, é habitualmente indicada como 0,8%, mas há situações diferentes. Confirme a taxa em vigor junto dos serviços oficiais.
Tenho de pagar AIMI?
A maioria dos compradores correntes não paga, mas aplica-se acima de certos limiares de valor. Verifique a sua situação com um contabilista.
Posso estimar os impostos online?
Sim, o Portal das Finanças tem simuladores oficiais para o IMT e o Imposto do Selo.
Existem isenções de impostos para compradores?
Existem algumas isenções temporárias em casos específicos, mas a elegibilidade é restrita. Confirme junto da Autoridade Tributária ou de um profissional.
Os impostos sobre imóveis nos Açores seguem as regras nacionais portuguesas: IMT e Imposto do Selo na compra, IMI todos os anos e AIMI para alguns proprietários de imóveis de valor elevado. As taxas e os limiares mudam, por isso use o simulador do Portal das Finanças e confirme com um profissional qualificado antes de avançar.